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17 de Dezembro de 2017

Associação de Moradores, sou obrigado a fazer parte e contribuir mensalmente? RESPOSTA: NÃO!

Luis Felipe Arai, Advogado
Publicado por Luis Felipe Arai
mês passado


Com o presente artigo não pretendo esgotar o assunto, mas, de forma objetiva, apresentar ao leitor os fundamentos que me conduzem a essa que parece ser a única conclusão para a pergunta acima.

O texto deve começar com a transcrição de um dispositivo constitucional que deveria exaurir a questão sem a necessidade de reflexões aprofundadas:

CF - Art. [...] XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

Não existindo qualquer Lei que obrigue a vinculação de determinado grupo pessoas a associações, ainda na Constituição Federal, poderia ser invocada a garantia de que:

CF - Art. 5º II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

A simples leitura desses dois incisos do texto máximo da nossa República, denota não existir complexidade sobre tema, podendo ser facilmente compreendida até pelos que não possuem qualquer familiaridade com o Direito.

Contudo, reiteradas decisões proferidas nos Tribunais de Justiça do Brasil, acabaram tornando a questão mais complexa do que deveria ser.

Mesmo a Constituição Federal, texto máximo no nosso ordenamento jurídico, dispondo de forma expressa e clara que ninguém será obrigado a associar-se ou a permanecer associado, alguns magistrados insistem contrariar o Constituinte de 1988 e determinar que pessoas continuem associadas contra sua vontade.

O presente artigo trará foco às associações de moradores, que geralmente são instituídas em loteamentos fechados. Não raro, essas próprias associações se auto intitulam condomínios, quase sempre cobrando taxas de manutenção mensal em prol do loteamento, onde são mantidas portarias, quadras, jardinagem, etc.

As referidas associações insistem que a adesão e permanência daqueles que possuírem um terreno dentro de seus muros é obrigatória e, parte do Judiciário tem acolhido esse raciocínio sob o fundamento de que a exclusão do morador acarretaria em enriquecimento sem causa, já que o morador continuaria aproveitando da estrutura e valorização do imóvel proporcionada pela Associação.

Contudo, em que pese a lógica de tal raciocínio, há que se destacar que o instituto do enriquecimento está previsto no Código Civil, texto infraconstitucional e, conflitando com uma garantia prevista na Constituição Federal, ao menos para esse Autor, parece ser fácil identificar qual deve prevalecer.

Logo, se o morador adquiriu um terreno dentro de um loteamento onde está instituída uma associação de moradores e não desejar se retirar dos quadros dessa, deverá lhe ser assegurado esse direito.

Não prospera o argumento de que o morador estaria se enriquecimento indevidamente, principalmente com a valorização do imóvel, vez que, ao adquirir o bem, já efetuou o pagamento do valor com a suposta valorização causada pela Associação.

Ademais, eventuais outros “serviços” prestados pela associação, como manutenção de portaria, vigilância, quadras, etc., não podem ser impostos ao morador, que ao se retirar da Associação, opta por não gozar desses benefícios.

Sendo assim, em hipótese alguma a associação de moradores poderá ser equiparada à condomínio residencial, de forma que, recusando-se a Associação em retirar um morador que dela não queira fazer parte, deverá esse buscar o auxílio de um advogado para alcançar seus direitos através da competente ação judicial.

Derradeiramente, vale ressaltar que essa matéria já foi objeto de análise pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça, onde o raciocínio ora defendido nesse artigo foi o mesmo dos nossos eminentes Ministros:

NO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo , incisos II e XX, da Constituição Federal. (STF - RE: 432106 RJ, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, Data de Julgamento: 20/09/2011, Primeira Turma, Data de Publicação: DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177)

NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp n.º 1.280.871/SP, Rel. p/ Acórdão Min. MARCO BUZZI, DJe de 22/05/2015.)
Agravo regimental em recurso especial. Civil. Associação de moradores. Taxa condominial. Imposição de obrigação a não associado. Ilegalidade. I. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser cobradas de proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato instituidor do encargo. 2 - Uniformização da jurisprudência da Segunda Seção do STJ a partir do julgamento do E REsp n. 444.931/SP (Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 01.02.2006). 3 - Precedentes específicos.4 - Agravo interno provido. (AgRg no REsp 1106441.Relator Ministro Paulo De Tarso Sanseverino).
CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 444931/SP (200200678712) 508217 j. 12/08/2003 - Terceira Truma Rel. Min.Ari Pargendler - DJ 610.2003 pg: 00269 RJADCOAS v.: 00052 p: 00068).

Outros precedentes:

EREsp 444931; AgRg no REsp nº 1.190.901; REsp 1020186

Luis Felipe Arai – OAB/SP 357.318

Advogado – Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil

Mais informações, e-mail: felipe@arai.adv.br

(11) 3360-1814 – (11) 99638-1755

Rua Emílio Mallet, 572, Tatuapé, São Paulo/SP, CEP 03320-000

Atuação nas áreas cível, tributária e empresarial.

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